הכנסות שכ"ד-מגורים

אז למי מאיתנו זה רלוונטי? במידה ויש לכם דירה להשקעה או מספר דירות להשקעה עליכם לקבל ייעוץ נכון אודות בחירה במסלול הכדאי ביותר שכנראה גם יחסוך לכם לא מעט כסף באמצעות חיסכון במס.

חשוב לזכור, גם אם טרם רכשתם דירה להשקעה, כחלק מבחינת כדאיות העסקה עליכם לקחת בחשבון את חבות המס הנוצרת כתוצאה ממנה. חלקנו עשויים להחליט כי ברמות הכנסות שכ"ד מסוימות, הן הכדאיות הכלכלית והן כמות הזמן והמאמץ המוקדשים לשם ניהול הנכס לצורך יצור הכנסה זו - לא משתלמים עבורנו.

סעיף 121 לפקודת מס הכנסה קובע את מדרגות המס על רווחים שמקורם מיגיעה אישית באמצעות סעיף 121(ב) ועל רווחים שמקורם אינם מיגיעה אישית 121(א). לכן, היות והכנסה משכירות אינה נחשבת כהכנסה מיגיעה אישית (כאשר לא הגענו להיקף עסקי לכדי עסק) ישולם על פי סעיף 121(א), כלומר ממדרגת מס של 31%.

עם זאת, המחוקק יצר 3 מסלולי מיסוי עבור הכנסות משכר דירה למגורים*:
1. מסלול פטור ממס.

2. מסלול מס בגובה 10% מגובה ההכנסה.

3. מסלול תשלום מלא על פי מס שולי.
*כל אחד ממסלולים אלו ינוצל על כל דירה בנפרד (ניתן לבחור במסלול הפטור פעם אחת).
*עבור כל דירה ניתן לבחור מסלול באופן בלתי תלוי.

נכון לשנת 2020 אם סך כל הכנסותיו משכר דירה של אדם אינו עולה על 5,100 ₪ לחודש- ניתן לקבל פטור מלא ממס על כל סכום.

מה קורה אם סך כל ההכנסות משכ"ד למגורים עולות על 5,100 ₪ ?
יש לשים לב לחשיבות אם ההכנסה נוצרה מדירה אחת או יותר (ניתוח בטבלת סיכום).
המחוקק קבע כי על כל שקל הכנסה מעל לסכום 5,100 ₪ , סכום הפטור יקטן בגובה אותו הסכום שמעל 5,100 ₪.

לדוגמה, הכנסה של אדם משכ"ד למגורים הינה 6,000 ₪. על כן, לאור זה שהסכום גבוהה מהתקרה המוגדרת בחוק, יש לקחת את הסכום שמעל התקרה עד לגובה ההכנסה ולהפחית את הסכום הפטור. במקרה המתואר, סכום הפטור יקטן ב 900 ₪ (6,000-5,100) ויעמוד על 4,200 ₪ . ולכן, ההכנסה החייבת לצורכי מס הינה 1,800 ₪ (6,000-4,200).
סכום 1,800 ₪ הנותרים ימוסו במס שולי (לפי מדרגות מ"ה שאינה מיגיעה אישית -לצורך קביעת המדרגה המינימום הינו 31% אלה אם המשכיר בן 60 ומעלה יחולו מדרגות מ 10%).

במילים אחרות אין כלל פטור עבור אדם בעל הכנסות משכ"ד של למעלה מ 10,200 ₪.

מה קורה אם ההכנסות נובעות ממספר דירות?
במצב שכזה, לצורך קביעת הפטור יש לסכם את כלל ההכנסות מכלל הדירות. לאחר מכן לקבל את יתרת הפטור ולממש אותה עבור הדירה בעלת ההכנסה הגבוהה ביותר, וזאת לשם ניצול מקסימלי של הפטור. שאר ההכנסה (במידה וקיימת) מהדירה שנבחרה תמוסה במס שולי. עבור שאר הדירות יש למסות אותן באחד מ 2 המסלולים הנותרים.

יש לשים לב, יכול להיווצר מצב בו לא כל הפטור מנוצל ונותר סכום שאפשר לנצלו. כעיקרון, הכלל המנחה הינו שבעבור כל הכנסה מדירה ספציפית שבגינה נוצל סכום פטור (כלשהו), שאר ההכנסה החייבת מאותה דירה נכנסת אוטומטית למסלול המס השולי- לכן יש לבחון זאת בקפידה.

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל
(הכנסות שכ"ד למגורים מחו"ל ימוסו 15%).
במסלול זה משלם המשכיר מס בשיעור 10% על כל ההכנסה משכירות (המחזור- ללא מגבלה) בלי קשר לגובה דמי השכירות (אין תלות בסכום כפי שיש במסלול הפטור).

ניתן להיכנס לתחולת הסעיף בתנאים הבאים:
1. הדירה משמשת למגורים בישראל.

2. ההכנסה מדמי שכירות איננה הכנסה מעסק (לא תחת סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה).

במסלול זה לא יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה במהלך שנת המס לצורך תחזוקה, עו"ד וכיוצא באלה לרבות ניכוי פחת.
חשוב מאוד- בבחירת מסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה.